Ausländer Steuer-Nummer:

Alle in Spanien ansässigen Ausländer mit Wohnsitz in Spanien, seien sie ansässig oder Nicht - Residenten, müssen eine Ausländeridentitätsnummer (N.I.E.) erhalten, die an die spanischen Steuerbehörden weitergeleitet wird. N.I.E.-Nummern werden von der Ausländerbehörde der Nationalpolizei ausgestellt bzw. im Heimatland auch vom Generalkonsulat.

Die N.I.E.-Nummer ist von entscheidender Bedeutung für den Kauf einer Immobilie (Registrierung der Immobilie, Eigentumsurkunden usw.) im Zusammenhang mit den Steuerbehörden, Sicherung von Verträgen für Wasser und Strom, Registrierung einer Gesundheitskarte, Eröffnung eines Bankkontos,  Beantragung einer Hypothek, Kauf eines Autos und für praktisch alle anderen Transaktionen, die Sie in Spanien durchführen möchten. 

Eigentumsurkunden - Notar:

Die Eigentumsurkunden (escritura) enthalten eine detaillierte Beschreibung der Immobilie, die Bedingungen der Eigentumsübertragung und den Preis der Immobilie. Nach spanischem Recht müssen Eigentumsurkunden von beiden Parteien vor einem öffentlichem Notar unterzeichnet werden.

Je nach Wunsch des Kunden, kann die Immobilie folgendermassen gekauft werden:

• Auf den Namen einer einzelnen Person

• Gemeinsam auf die Namen eines Ehepaares oder Familienmitglieder

• Auf den Namen einer anderen Person die der Kunde bestimmt

• Auf den Namen einer Firma (juristische Person)

Zu beachten ist hier, dass die Gesetzgebung einiger Länder die Unterschrift beider Ehepartner beim Verkauf einer Immobilie erfordert, d.h. auch wenn die Immobilie im Namen von nur einem Ehepartner gekauft wurde.

Alle Eigentumsurkunden müssen in das örtliche Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) eingetragen werden. Dies ist ein öffentliches Register, das die Eigentumsrechte schützt. Die Eintragung dauert etwa drei Monate ab dem Datum der Unterzeichnung der Eigentumsurkunde vor dem Notar. Der Notar hat eine öffentliche Funktion und beglaubigt dementsprechend öffentliche Urkunden sowie die Identität der Parteien und deren Unterschriften. Weiterhin beglaubigt er den Inhalt der Eigentumsurkunde und dass diese in seiner Gegenwart unterzeichnet wurde.

Zahlungsplan einer Immobilie:

Neubau: Beim Kauf einer Neubauimmobilie sollten Zahlungen für die Mehrheit der  Bauträger * wie folgt geleistet werden:

1. Eine 3.000 € bis 12.000 € (je nach Bauträger und/oder Höhe des Kaufpreises) nicht rückzahlbare Kaution ist bei Reservierung der Immobilie fällig. 

2. 20% bis 30% sind dann innerhalb von 30 Tagen fällig (mit Kaufvertrag).

3. Weitere 20% bis 30% sind dann innerhalb von 3-4 Monaten fällig.

4. Der verbleibende Kaufsaldo ist bei Fertigstellung fällig (abzüglich der bereits geleisteten  Anzahlung).

(*) Jeder Bauträger hat seinen eigenen Zeitplan für die Zahlungen.  Erkundigen Sie sich bei uns für weitere Details.

Bestands-Immobilien (2. Hand): Der Standard-Zahlungsplan ist wie folgt:

1.  Eine € 3.000 Euro nicht rückzahlbare Anzahlung bei der Unterzeichnung des Vertrages.

2. 10 %  Zahlung nach 7 bis 10 Tagen.

3. Die restlichen 90 % innerhalb von 6 - 8 Wochen bei Hausübergabe.

Steuern bei Kauf / Verkauf:

Die folgenden Steuern müssen zum Zeitpunkt des Kaufes geleistet werden:

• Impuesto sobre el Valor Añadido (I.V.A.) Äquivalent zur MwSt. und für den Kauf einer neuen Immobilie in Höhe von 10% des in der Eigentumsurkunde angegebenen Wertes der Immobilie (Escritura).

•  Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (I.T.P.) wird auch als Transfersteuer bezeichnet und wird anstelle von MwSt. (I.V.A.) auf den Kauf eines 2. Hand Objektes angewendet. Die aktuelle Rate beträgt 10% des in der Eigentumsurkunde angegebenen Wertes.

Bei dem Verkauf einer Bestandsimmobilie eines Verkäufers der ausserhalb von  Spanien wohnt, ist es üblich dass 3% des Kaufpreises durch den Rechtsanwalt des  Käufers einbehalten und an die Steuerbehörde abgeführt werden. Dies ist eine  gesetzliche Bestimmung, die eine mögliche Steuerschuld durch Wertzuwachs des  Verkäufers deckt. 

• Actos Jurídicos Documentados (A.J.D.) Eine Dokumentationssteuer, die der Stempelsteuer entspricht und derzeit bei 1% des Wertes liegt, der in der Eigentumsurkunde angegeben ist.

• Mehrwertsteuer für Valor de los Terrenos Diese Steuer ist im allgemeinen besser bekannt als Plus Valía. Sie wird auf den Wertzuwachs des Grund und Bodens erhoben. Der Prozentsatz wird von den örtlichen Steuerbehörden bestimmt und ist von Gemeinde zu Gemeinde verschieden. Die Steuer wird auf Grundlage des Zeitraums, der seit der letzten Übertragung verstrichen ist, sowie auf die Grundlage der Grundstücksgröße berechnet. Normalerweise geht diese Steuer zu Lasten des Verkäufers. Diese Steuer kann sowohl auf den Erwerb von Neubauten, als auch auf Bestandsimmobilien erhoben werden.

• Steuernachforderung (sogenannte D2 complementaria D3) Die Steuerbehörde kann eine Steuernachzahlung bezüglich der beim Kauf angefallenen Steuer ITP oder AJD während eines Zeitraums von 4 Jahren nach Kaufzeitpunkt nachfordern. Dieses passiert insbesondere dann, wenn nach Ansicht der Steuerbehörden der Kaufpreis unrealistisch niedrig war und dementsprechend ein Teilbetrag der Übertragungssteuer nicht entrichtet wurde. 

Laufende Steuern:

Folgende Steuern werden jährlich gezahlt:

• Vermögens- und Einkommenssteuer für Nicht-Residenten: Dieses ist eine Steuererklärung, die ausschließlich auf dem Immobilienwert basiert und das persönliche Einkommen der Person nicht berücksichtigt. Für Bankkonten in Spanien sollten diese in Ihrem Wohnsitzland angegeben werden..

 • Die Vermögenssteuer "Impuesto sobre el Patrimonio": Diese basiert auf dem höchsten Wert zwischen dem Wert der Eigentumsurkunde, dem Wert der Ratenzahlung und jeder Änderung des Wertes durch das Finanzamt. Die Rate ist auf einer gleitenden Skala beginnend bei 0,2% des Wertes, der bis zu 0,5% reicht, und wird unabhängig vom Kaufdatum für alle Immobilien bewertet, die am 31. Dezember im Besitz sind. 

• Die Einkommenssteuer "Impuesto sobre la Renta" Für Nicht-Residenten gilt das Eigentum nicht als Hauptwohnsitz, sondern als Einkommensquelle, unabhängig davon, ob es sich um ein Einkommen handelt oder nicht, dies ist daher eine "fiktive Steuer". (Diese Steuer wird bei tatsächlich gemeldeten Einkünften aus der Vermietung durch die Einkommenssteuer ersetzt.) 2% des offiziellen, nicht revidierten steuerpflichtigen Wertes (valor catastral) oder 1,1% des geänderten steuerpflichtigen Wertes der Immobilie wird als "Einkommen" zugeschrieben und diese Zahl wird mit 24% besteuert. Beachten Sie, dass, wenn der steuerpflichtige Wert als 50% des in der Eigentumsurkunde angegebenen Wertes erachtet ist , werden 1,1% davon als "Einkommen" und 24% als besteuert gelten. Alle in den Eigentumsurkunde genannten Personen (in der Regel Ehemänner und Ehefrauen) werden für ihren Anteil an der Immobilie gesondert versteuert.

• Die Grundsteuer "Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)": Dies ist die wichtigste örtliche Gemeindesteuer die Eigentümer von Immobilien in Spanien betrifft. Der Steuerbetrag wird unter Bezugnahme auf den oben genannten Katasterwert berechnet. Der Prozentsatz dieses Wertes, der als Steuer erhoben wird, ist von Ort zu Ort unterschiedlich und liegt zwischen 0,4% und 1,17%. Für den Raum Torrevieja beträgt der z.B.0,4250%. 

Laufende Kosten einer Immobilie:

• Versorgungsdienste wie zum Beispiel Wasser, Strom, Gas etc. Die damit verbundenen Kosten hängen vom jeweiligen Verbrauch ab und die Rechnungen hierfür werden normalerweise per Lastschrift vom Bankkonto des Kunden beglichen. Stromrechnungen werden monatlich und Wasserrechnungen vierteljährlich ausgestellt.

• Eigentümergemeinschaft: Jeder Eigentümer muss seinen Anteil an Instandhaltungskosten der gemeinschaftlichen Einrichtungen zaheln, z.B. Schwimmbad, Gartenanlage etc. Die Zahlung erfolgt jährlich, halbjährlich oder vierteljährlich. 

Rechte und Pflichten in Spanien:

• In Spanien genießen Staatsangehörige der EU, unabhängig davon, ob sie arbeiten oder im Ruhestand sind, die gleichen Rechte wie spanische Staatsangehörige..

• Diese Rechte und Pflichten sind in den Rechtsdokumenten enthalten. Ausführliche Informationen erhalten Sie bei jedem Büro der Europäischen Kommission.

Aufenthaltsrechte:

•  EU-Bürger, die beabsichtigen, länger als 90 Tage in Spanien zu bleiben, und die unter die folgenden Kategorien fallen, brauchen keine Aufenthaltsgenehmigung mehr zu beantragen und können sich nur mit einem gültigen Reisepass in Spanien aufhalten:

• In Spanien beschäftigte und Selbstständige – die bei der spanischen Sozialversicherungsanstalt registriert und zahlend sind.

•  Studenten (die in Spanien studieren).

 (Aufenthaltsgenehmigungen für das oben genannte können noch auf freiwilliger oder  fakultativer Grundlage beantragt werden).

• Diese neuen Ausnahmen gelten in der Mehrzahl der Fälle nicht für diejenigen EU-Bürger, die nichts zahlen oder nicht in das spanische Sozialversicherungssystem eingezahlt haben, d. h. diejenigen, die sich nach Spanien zurückgezogen haben, und Personen mit unabhängigen Mitteln. Personen aus diesen beiden Kategorien müssen immer noch eine Aufenthaltskarte beantragen, wenn sie länger als 90 Tage in Spanien bleiben.

• Bitte beachten Sie, dass diese Regelungen ständig geändert und aktualisiert werden.

• Derzeit gemäß der aktuellen Gesetzgebung, sind folgende Dokumente erforderlich um einen Antrag auf Aufenthaltsgenehmigung (residencia) zu stellen:

Antragsformular, Reisepass, 4 Passfotos, die nicht auf der Rückseite unterschrieben sind.

Testamente und Erbschaften in Spanien:

• Es wird empfohlen, dass Eigentümer von Immobilien in Spanien ein separates spanisches Testament über Ihr Vermögen in Spanien machen. Es ist zwar möglich, spanisches Vermögen in einem ausländischen Testament aufzunehmen, doch das rechtliche Verfahren, um solch ein Testament in Spanien geltend zu machen, kann sehr kompliziert und langwierig sein. Für gemeinschaftliche Eigentümer einer Immobilie ist es notwendig, dass beide Parteien ein Testament machen. 

Nachdem ein spanisches Testament gemacht worden ist, sollte der Kunde  sicherstellen, dass in dem ausländischen Testament das Vermögen in Spanien nicht  erwähnt wird, um zu vermeiden, dass beispielsweise ein Widerspruch zwischen beiden Testamenten besteht.

Spanische Testamente werden ins Testamentsregister in Madrid eingetragen.

Ein spanisches Testament kann auch vor der Spanischen Botschaft oder bei einem  Notar im Heimatland des Kunden erstellt werden.

Alle Angaben ohne Gewähr - keine Haftung für Fehler oder Falschangaben. Änderungen jederzeit durch lokale und nationale Gesetzesänderungen möglich.